Instructivos

 

Ley 15.508

Comisiones

Remate Extrajudicial

Remate Oficial

Remate Judicial

Inclusión Financiera

La ley 15.508 el la que regula la actividad del rematador en el Uruguay

 

Artículo 1°

Para ejercer la actividad de Rematador o Martillero se requiere:

 

a) Ser mayor de edad y hallarse en pleno goce y ejercicio de los derechos civiles.

 

b) Ser ciudadano natural o legal

 

c) Justificar haber aprobado los Cursos Oficiales de Rematador o Martillero dictados por la Universidad del Trabajo del Uruguay (UTU).

 

d) Acreditar haber obtenido el certificado de habilitación policial expedido por la autoridad del lugar de su domicilio.

 

e) Hallarse inscripto en la matrícula de Rematadores o Martilleros que llevará el Ministerio de Trabajo y Seguridad SociaL

 

Artículo 2°

Los Rematadores o Martilleros son los únicos facultados para efectuar ventas en remate público de cualquier clase de bienes quedando asimismo facultados para:

 

a) Tasar, informar o dictaminar sobre el valor venal o real de cualquier clase de bienes.

 

b) Recabar directamente de las oficinas públicas los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de sus funciones.

c) Requerir el auxilio de la fuerza pública, para asegurar la no realidad del acto del remate.

 

d) Suspender o diferir el remate, toda vez que las pujas no alcancen el precio que se le haya establecido como límite y en defecto de señalamiento, el que se, considere competente. Se entiende precio competente, el que no cause grave perjuicio.

Ley 15.508 (archivo .PDF)

Aranceles Judiciales

Remates Comisión al Comprador:

Bienes inmuebles  3 %

Bienes muebles  10 %

Semovientes  4 %

 

Remates Comisión al Expediente:

Los Rematadotes y Tasadores están regulados por el Arancel de la acordada 7139 de la Suprema Corte de Justicia, de la cual transcribimos parte de ella:

Bienes inmuebles  1 %*

Bienes muebles  2 % *

Semovientes  1 %*

Casas de comercio  2 % *

 

Los porcentajes respectivos se calcularán tomando como base el valor de tasación del bien.

Los tasadores cobrarán un mínimo de 2 Unidades Reajustables (valor de octubre de 2013 $ 668,93 c/u, reajustándose mes a mes) si su tarea genera honorarios inferiores a ese monto.

Cuando actúen tasadores, con título universitario se estará, a efectos de determinar su remuneración, a las disposiciones de los Aranceles respectivos.

Cabe destacar que en nuestro país el único habilitado por la ley 15.508 a tasar todo tipo de bienes es el Rematador, sin necesidad de ningún otro título. A estos porcentajes hay que agregarle el 22% de IVA.

 

Aranceles Particulares

 

Tasaciones

Inmuebles  1,15 %

Muebles  2,3 %

Semovientes  1,1 %

 

Bienes de Comercio

*Global Ocular  2,3 %

*A Balance   5,75 %

A los que hay que agregarle impuestos.

 

* En el interior se compra un impuesto municipal al vendedor de 1 % en todos los departamentos, excepto en San José que se cobra 1,03 por normativa Municipal.

 

¿Qué es un Remate Extrajudicial?

 

Es una venta en remate que efectúa directamente la Agencia Nacional de Vivienda al amparo de normas legales excepcionales previstas en la Carta Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay.

 

¿Qué ventajas tiene?

 

• Se realiza sin intervención judicial.

• El procedimiento es sencillo.

• Se puede financiar el precio en Unidades Indexadas.

• La comisión del rematador es inferior a la que se abona en los remates judiciales.

• La ANV se encarga de la desocupación y entrega del bien sin costo para el      comprador.

• La escrituración se realiza con la ANV libre de embargos y gravámenes.

Procedimiento a cargo de la entidad comitente:

 

Cuando una Entidad Estatal o Paraestatal decida la realización de un Remate Oficial corresponde que así lo comunique a la Comisión Administradora del Registro Nacional de Rematadores con una antelación de 45 días hábiles.

 

Dicha comunicación deberá contener:

 

a) Fecha del remate, pudiéndose programar en distintas etapas.

 

b) Una relación de los bienes a rematarse con estimación de los montos aproximados a obtenerse en la subasta. Si al enviar el solicitante la lista con el monto de los bienes a rematar, las misma no supera las 1.000 UR, la Comisión Administadora decidirá que no hay mérito para efectuar sorteo de rematadores, por lo que dejará al solicitante en libertad de designar al rematador en forma directa, siempre que este se encuentre inscripto en el Registro Nacional vigente.

 

c) Designación del rematador o rematadores.

 

El Ente tiene la facultad de proponer la designación del rematador o rematadores que a su juicio sean los idóneos para ese remate, que incluso podrán ser designados administradores generales de las ventas. En este caso el Ente proporcionará una nómina de sus rematadores propuesta que deberán figurar en el Registro Nacional vigente. La Comisión tiene la facultad de decidir la cantidad de rematadores que intervendrán en la solicitud de la subasta. Para el caso de que el Ente envie lista de rematadores propuestos, la Comisión tomará del número de rematadores designados, el 50% de la lista propuesta por el ente y el restante del bolillero del Registro Nacional vigente. Cuando el órgano del Estado designe de su lista de idóneos rematador o rematadores administrativos, él mismo deberá elevar a la Comisión Administradora junto a la solicitud de sorteo el o los nombres de los administradores, así como las bases o pautas que impondrán estos por su intervención a los demás rematadores sorteados, por ejemplo cobro de comisión por administrar u otras condiciones. El órgano comitente deberá establecer el monto de las comisiones a percibir por los rematadores, determinar si designa administrador, el monto que percibirá y de donde surge el mismo.

 

 

Elementos a tener en cuenta

El edicto de remate es una propuesta de venta u oferta que contiene las bases a las cuales se debe subordinar el contrato,  como ser el monto de la seña a consignarse, el tipo de moneda en que se hará, de ahí la importancia del mismo.

Los edictos se publican en dos diarios, el Oficial y otro del lugar del remate.

 

Menciones o prevenciones que contienen el Edicto:

De acuerdo al artículo 387.2 del CGP debe contener: identificación de los autos, día, hora y lugar del remate, individualización del bien a rematarse, la base del remate o si se realiza sin ella y al mejor postor, nombre del rematador, la seña que habrá de consignar el mejor postor en el acto de remate, comisión y tributos a cargo del comprador, lugar donde se encuentran los títulos de propiedad a disposición de los interesados.

 

Además de estas prevenciones, debe incluir las que la Oficina Actuaria haga notar en su informe correspondiente y que más nos interesa como potenciales compradores. Sugerimos en este escenario a parte de contactarse con el Rematador designado, consultar a un Escribano a efectos de tener un panorama más completo sobre el estado jurídico del bien a subastar. Estas menciones a las que hacemos referencia son de real importancia ya que quien se presente al remate y haga posturas, se supondrá que acepta el titulo y no podrá resistirse a escriturar, alegando defectos de titulación anteriores al remate (artículo 390 C.G.P.).

 

Dentro de las prevenciones estipuladas en el edicto se marca el depósito de una garantía o seña la que es determinada por el Tribunal y generalmente se encuentra en el orden del 20 al 30% del valor ofertado, que el mejor postor deberá consignarla en el acto de ser aceptada la oferta. También se estipula el pago de la comisión e impuestos del rematador a cargo del comprador, siendo el porcentaje de un 3% sobre el valor ofertado, más los impuestos, lo que totaliza un 4,08%. Este arancel resulta de la Acordada 7.139 de Suprema Corte de Justicia que regula, entre otros, los honorarios de los rematadores.

El impuesto a las ventas forzadas previsto en la ley 16.320 grava a las ventas en remate con un 2% que el mejor postor también tendrá que pagar en esta oportunidad.

 

RESUMIENDO: garantía (en la hipótesis que sea un 30%) más comisión e impuestos, totalizan un 36,08% que deberá abonarse al rematador inmediatamente de producido el acto de remate.

 

Modificaciones a partir de la modificación del Código General del Proceso:

Art. 386. El remate se realizará sin base y al mejor postor, sin perjuicio de la facultad del martillero de suspenderlo por precio incompetente o manifiestamente inadecuado y sin que pueda reclamarse por quien hubiera hecho postura, la cual quedará sin efecto.

Ley de Inclusión financiera 19.210 y Decreto reglamentario 351/2017

 

Disposiciones que regulan la forma de pago de las operaciones sobre bienes inmuebles y vehículos

Desde el 1º de abril de 2018 regirán las disposiciones contenidas en los artículos 40 y 41 de la Ley de Inclusión Financiera Nº 19.210. Por un lado, se establece qué medios de pago deben emplearse para efectuar los pagos en dinero en las operaciones relativas a bienes inmuebles y vehículos, cuando el precio de la operación supere el equivalente a 40 mil UI (5 mil dólares aproximadamente). Por otro lado, la norma exige que se contemplen determinadas cuestiones y formalidades al momento de documentar las operaciones.

 

Alcance de la norma

Las nuevas disposiciones aplican exclusivamente a los negocios jurídicos, definitivos o preliminares, celebrados u otorgados con fecha cierta a partir del 1º de abril de 2018. A modo de ejemplo, no están alcanzados los pagos efectuados con anterioridad al 1º de abril vinculados a compraventas que se celebren con posterioridad a dicha fecha, así como tampoco los pagos efectuados con posterioridad al 1º de abril por compraventas celebradas antes.

La norma regula exclusivamente la forma en que deberán realizarse los pagos en dinero derivados de este tipo de operaciones, por lo que no están comprendidos los pagos en especie, ni aquellas operaciones en las cuales no haya un precio a pagar. En consecuencia, no se introduce ninguna modificación en operaciones tales como las permutas y las donaciones de bienes inmuebles o vehículos, pues en las mismas no se consagra un precio en dinero a pagar. Por las mismas razones tampoco se introducen cambios en lo que refiere a las herencias.

 

Medios de pago admitidos

Será válida la utilización de: i) letras de cambio cruzadas, que deberán estar a nombre del adquirente del negocio jurídico, ii) cheques comunes o diferidos, cruzados y con la cláusula de “no a la orden” (admitiéndose el uso de cheques diferidos sin la cláusula de “no a la orden” hasta el 31 de diciembre de 2018) y iii) medios de pago electrónico. De esta forma, los instrumentos admitidos son los medios de pago que tradicionalmente se han utilizado en la práctica notarial.

 

En los negocios encadenados se admitirá que la letra esté a nombre del adquirente del negocio jurídico que dio origen a la serie de negocios encadenados.

 

En las operaciones con saldo de precio, los pagos cancelatorios del saldo deberán realizarse mediante acreditación en cuenta o en instrumento de dinero electrónico. A tales efectos, se admitirán: A) depósitos directos en la cuenta o instrumento de dinero electrónico (ya sea depósito de dinero en efectivo, de cheques o de letras, por citar algunos ejemplos), B) transferencias electrónicas y C) la entrega, en forma directa al acreedor, de letras de cambio cruzadas a nombre del adquirente, o de cheques comunes o diferidos, cruzados y con la cláusula de “no a la orden”.

 

En cuanto a las cuentas de origen y destino de los fondos, se establece expresamente que las mismas pueden estar radicadas en instituciones de intermediación financiera locales o del exterior. También se prevé que los pagos podrán efectuarse a través de instrumentos cuyo titular o emisor sea un sujeto distinto al que realiza la operación (por ejemplo, si un padre compra un vehículo para su hijo, es válido que los fondos salgan de la cuenta del padre). En la misma línea, los fondos podrán depositarse en una cuenta cuyo titular no sea el acreedor del negocio (en el ejemplo anterior, quien vende el auto no requiere tener una cuenta bancaria para realizar la venta).

 

Otras consideraciones a tener en cuenta

El Decreto 351/017 establece cómo deberán documentarse las operaciones y define el procedimiento de inscripción en los Registros Públicos de los negocios alcanzados por la norma, incluyendo los pasos a seguir para subsanar incumplimientos formales (al documentar la operación) o sustanciales (cuando se hubiera utilizado un medio de pago no admitido). Cabe destacar que ninguno de los incumplimientos señalados acarrea la nulidad del negocio jurídico.

 

La utilización de medios de pago distintos a los admitidos (por ejemplo, el uso de efectivo) será sancionada con una multa equivalente al 25% del monto abonado o percibido incorrectamente, siendo responsables en forma solidaria tanto quienes paguen como quienes reciban dichos pagos.

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